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中金:中國REITs的十大關鍵問題——短期著眼架構完善,長期關注經營活力(7)

來源:網絡搜索 2020-05-14 06:26

最后,我們在近期一些市場報告中看到REITs創設和城鎮化率或是實體市場成熟度呈直接相關的觀點,需指出這些言論均存在偏頗,因為無論是美國、歐洲還是日本的實證經驗都不支持這些觀察。

REITs真正的活力須由三項使動因素支撐,合理的稅收安排僅是基礎必要條件

REITs的經營活力需要三方面要素驅動。美國市場通過幾十年的實踐已經為我們清楚的展示了做活REITs市場所必須具備的條件。解決“雙重征稅”的問題僅僅是令REITs工具成立的條件(become a legit tool),真正的要義在于激活成長性(就投資角度而言這是股性的根本來源),這需要依賴于三項核心制度:主動管理(著眼于建立擁有良性激勵機制的內部管理制度)、嫁接長線資本(找到合適的資本伙伴)、以及高效的資產循環(重點在于打通REITs和一級市場間的資產交易和流轉渠道)。美國對于這三項核心制度的改革均發生在90年代前后幾年,直接催生了90年代的市場大發展,這在之前長達30年的時間內從未見到。

同樣的,我們提示近期一些市場報告中指出合理的稅收安排是促進REITs市場發展的核心因素,這顯然存在誤讀。

圖表: 美國90年代前后針對REITs法案的關鍵改革,正是促進90年代后REITs大發展的根本原因

資料來源:NAREIT,中金公司研究部

圖表: 美國公募REITs市場在90年代起真正發展

資料來源:NAREIT,中金公司研究部

圖表: 國際公募REITs市場內部和外部管理REITs數量約各參半

注:數字截至2017年8月。資料來源:安永,中金公司研究部

REITs的發展內涵仍在向強調“經營管理”不斷深化

REITs作為“商業運營平臺”的理念和內涵仍在不斷深化。從國際市場上REITs業態的演化,和自我宣傳方式的演變趨勢來看,應該說強調“經營管理”(甚至在一定程度上“去地產化”)的趨勢仍在不斷深化。尤其以近年來相對新興的一些賽道,例如醫療養老(Healthcare),物流地產(Logistics)等為例,都不同程度強調“商業邏輯在先,地產邏輯在后”,REITs本身成為提供實體資產解決方案(這包括運營管理和一部分開發職能)的服務商,以促進美好生活、服務經濟發展為己任,幫助頂層商業更好開展。這一轉變固然有REITs需要更有吸引力的“故事”來向非專業地產投資人更好滲透的訴求,但是就實體資產伴隨經濟發展本身更呈現多元化態勢,以及REITs需要進一步拓展自身價值內涵來看,也可以認為是一種必然的趨勢。

問題四:行業角度,中國REITs有哪些獨特性?

中國REITs的重點在于基礎設施領域,戰略意義更加突顯

中國REITs主要支持基礎設施補短板領域,意在促進戰略經濟部門發展!锻ㄖ分赋鲈谫Y產類型上優先支持基礎設施補短板行業,包括倉儲物流,收費公路,及各類市政工程,同時鼓勵信息網絡相關資產(數據中心,信號塔等)和特定類型的產業園區等,這些都和我國經濟發展戰略緊密相關。從公共財政角度,REITs將幫助公共部門有效盤活存量資產、實現前期投資回收,形成投融資閉環,這也和世界上其他國家和地區首先用REITs服務房地產行業有差別。此外,我們還認為中國REITs將來有潛力作為公共租賃住房投融資體系的主要工具,其服務公共財政的場景可以進一步豐富(具體可參照我們此前發布報告《中國公募REITs啟航:廣闊天地,大有作為》)。

中國REITs暫不涉“房”有其獨特的宏觀背景

中國REITs暫不涉“房”意在保持房地產金融政策的連貫性。對于一般房地產企業而言,中國REITs尚不可作為其資產處置和融資的平臺。個中原因我們認為主要是不希望因為REITs創設間接“利好”開發商融資,尤其是在我們對開發商資金供給仍實行總量審慎管理的背景下,保證該政策取態的連貫性和一致性是合理與必要的。若不加以明確這一限制,我們認為可能有不少開發商會利用REITs發行所得反哺住宅開發主營業務,這顯然和監管意愿背道而馳。再進一步,我們認為現階段真正希望利用REITs更好布局發展資產管理業務的房企實際寥寥,因此短期內向開發商開放REITs通道,對于地產行業發展的戰略意義可能也比較有限。

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