<menuitem id="x1fjx"></menuitem>
<del id="x1fjx"></del><ins id="x1fjx"></ins><cite id="x1fjx"><noframes id="x1fjx">
<ins id="x1fjx"></ins>
<ins id="x1fjx"></ins>
<ins id="x1fjx"><noframes id="x1fjx"><ins id="x1fjx"></ins><ins id="x1fjx"></ins>
<cite id="x1fjx"><noframes id="x1fjx"><cite id="x1fjx"></cite>
<ins id="x1fjx"></ins>
<cite id="x1fjx"><span id="x1fjx"></span></cite>
<menuitem id="x1fjx"><noframes id="x1fjx"><var id="x1fjx"></var>
藍點股票綜合網 - 股票分析,炒股知識綜合網

中金:中國REITs的十大關鍵問題——短期著眼架構完善,長期關注經營活力(4)

來源:網絡搜索 2020-05-14 06:26

? 管理制度分為內部/外部兩種模式。REITs的管理制度可以分為內部和外部管理兩類。若適用外部管理人制度,則可以粗略認為REITs僅代表資產組合本身,其基金運作、資產管理職能都由外部第三方承擔。若適用內部管理人制度,則應當認為REITs是資產+管理人,各類管理職能實現內部化,本質上和一般公司作為經營平臺的內涵并無二致。而一般公司架構之下不存在“外部管理”一說。關于管理人制度的利弊我們將在后文更詳細討論,這也是我們本篇報告的核心議題之一。

問題二:REITs作為投資品有哪些收益和交易特性?

全球公募REITs市值約2萬億美元,主體是美國市場

整體市場規?捎^,但分布不均。截至2019年底全球公募REITs市值超2萬億美元,但其中約65%來自美國,在其他國家REITs實際上仍屬相對新興的資本市場品種,尤其歐洲市場整體起步較晚,規模有限。亞洲地區新加坡和日本市場發展相對良好。

圖表: 全球主要REITs市場市值

注:數字截至2020年4月30日。資料來源:媒體資訊,中金公司研究部

圖表: 美國權益類REITs各板塊市值

注:數字截至2020年4月30日。資料來源:NAREIT,中金公司研究部

圖表: 基礎設施類板塊目前市值最大

注:數字截至2020年4月30日。資料來源:NAREIT,中金公司研究部

主要市場長期投資回報中樞在11-13%,主要受益于亦股亦債特性

投資REITs總回報中樞穩定。我們統計了美國、日本等主要REITs市場近10年來的整體市場表現,顯示板塊總回報率(分紅+資本增值)年化11-13%左右。以美國自身的長歷史周期表現看,各個地產市場周期內權益類REITs的總回報中樞平均在13%,方差不大。我們認為這很大程度上受益于REITs亦股亦債的特性:在一定時期內如果股價上漲較快(可能由底層物業資產估值提升拉動),那么分紅收益率相對下降,反之亦然?梢哉J為11-13%的總收益率是在二級市場上進行實體資產(或廣義商業地產)大類投資可獲得的合理回報中樞。

圖表: 投資美國REITs的總收益穩定在13%左右,但各歷史階段回報結構(資本升值和股息分紅)不同

資料來源:NAREIT,中金公司研究部

圖表: 盡管各股票市場整體表現分化,投資REITs的收益相對穩定

資料來源:NAREIT,標準普爾,媒體資訊,中金公司研究部

圖表: 2010年來美國公募REITs整體股息收益率穩定在4%上下

資料來源:NAREIT,中金公司研究部

圖表: 以美國為例,REITs股價在大部分年份均錄得正增長,且通常在經濟復蘇和/或貨幣轉向寬松階段會有更好表現

資料來源:NAREIT,CEIC,中金公司研究部

各市場收益結構不同,定價水平差異本質上反映市場成熟度

美國市場股息收益率低于新興市場,反映定價水平更高。仍以幾個典型市場作參照,我們發現美國市場過去十年以來平均股息收益率最低,即估值水平最高。平均股息收益率對10年期國債收益率的溢價中樞約170個基點,相比之下日本、新加坡、香港均高于400基點,表明實際定價水平和美國仍有明顯差距。盡管對投資人而言新興市場REITs的成長性欠缺可以一定程度上通過壓低定價(即抬高股息收益率)來實現,但這本身對于市場的良性發展不利。

上一篇:【股市復盤】兩市指數走高后回落 科技股受資金青睞

下一篇:【機械軍工石康】塔機租賃行業深度報告:裝配式建筑驅動發展,行業集中度有望提高

色婷婷精品大在线视频,国产欧美国产综合第一区,中文字字幕在线乱码,香港三级日本三级韩级