<menuitem id="x1fjx"></menuitem>
<del id="x1fjx"></del><ins id="x1fjx"></ins><cite id="x1fjx"><noframes id="x1fjx">
<ins id="x1fjx"></ins>
<ins id="x1fjx"></ins>
<ins id="x1fjx"><noframes id="x1fjx"><ins id="x1fjx"></ins><ins id="x1fjx"></ins>
<cite id="x1fjx"><noframes id="x1fjx"><cite id="x1fjx"></cite>
<ins id="x1fjx"></ins>
<cite id="x1fjx"><span id="x1fjx"></span></cite>
<menuitem id="x1fjx"><noframes id="x1fjx"><var id="x1fjx"></var>
藍點股票綜合網 - 股票分析,炒股知識綜合網

中金:中國REITs的十大關鍵問題——短期著眼架構完善,長期關注經營活力(14)

來源:網絡搜索 2020-05-14 06:26

第三,激勵機制。盡管我們短期內難以立刻轉向內部管理人模型,但如果我們能夠通過對于基金管理人(可能是原始權益人)建立適當的激勵機制(例如如果當年分派額增長超過一定門檻,可以將一部分分派額增量獎勵給管理人),鼓勵其更積極的進行管理創造增長價值,對于管理人和投資人可能也是雙贏的。

我們建議投資人高度關注上述問題。

圖表: 以招商房托為例展示管理人收費,但也需提示該公司模型不一定代表國際市場通行做法

資料來源:公司公告,中金公司研究部

遠期來看,能否賦予REITs更獨立的管理和成長空間是核心議題

激發REITs經營活力才可以讓其走的更好更遠。將REITs僅僅看作是資產處置平臺的認知是十分危險的,而沒有能夠充分激發REITs經營活力也是很多市場曇花一現的根本原因,這里面除了可能在能力邊界上對REITs作了一定“綁架”之外(包括負債管理和稅制安排僵化導致資產循環不暢等),沒有充分認識到REITs作為商業運營平臺的價值,沒有在管理能力,尤其是激勵機制上作充分考慮也是重要因素。

中國REITs發展的好壞最終還取決于能夠打破中國開發商“一家獨大”的局面。我國廣義房地產行業生態和發達國家相比的突出特點在于資源過度集中于開發商,但目前開發商職能過于單一,其能力和價值邊界實際上亟待拓展,尤其在資管領域。但如果不能打破開發商對于項目資源的壟斷,那么REITs長期作為開發商附庸資產處置平臺的定位可能難以改變,這其實不利于REITs獨立成長。美國REITs能發展壯大,和商業地產市場集中度相對不高,機構投資人(養老金、保險等)、開發商、私募基金管理人、REITs之間的力量相對均衡有關,此外它們雖然各自在產業鏈的位置不同,業務范圍也有一定差異,但是投資能力和管理能力是相對均好的,可以齊頭并進。

建議令REITs更加獨立運營。因此從這個角度講,我們認為未來可否賦予REITs更大的作為空間,把其當做資管能力建設的“排頭兵”,實現更獨立于開發商(不論是房地產還是基礎設施領域)的業務成長,是一個值得考慮的議題。

問題十:我們如何展望中國REITs長期發展?

規模擴張可能還需適度納入商業地產

納入商業地產對于REITs擴大市場規模和豐富資產生態有積極作用。我們認為基礎設施領域能在REITs市場形成多大的資產規模是具有不確定性的,動態來看這涉及REITs基礎架構是否完善、定價機制是否理性以及資產類別的邊界是否有延展性。但就目前指定的基礎設施資產類別來看,單個類別的資產存量可能大多位于千億級別,和商業地產的量級(我們粗略估計中國目前商業地產的總資產存量在50萬億元左右)仍有明顯差距。未來我們不排除商業地產可能(部分)納入中國REITs,一方面有助于做大市場,另一方面也有利于進一步豐富資產生態。

將長期聚焦服務重點區域

REITs將長期聚焦服務主要城市群的重點經濟項目!锻ㄖ分赋龌A設施REITs試點將聚焦重點區域,優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點地區,支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區。我們預計第一批試點項目的總數量在5-10個,且區域分布相對均勻。長期來看,我們認為中國REITs將持續聚焦上述地區,一方面令服務重要經濟區域的戰略意義更加突出,另一方面基礎設施項目(比如倉儲物流和數據中心)也主要集中在這些相對發達區域。最后,主要一二線城市(及其周邊)的資產質量也整體更優,更可能達到資本市場的投資門檻。

定價方面短期可能存在共識差異,伴隨市場成長仍可能形成一致規則

短期定價結果有不確定性,長期取決于行業成長。我們在上文已經提到了在中短期內,考慮投資人可能因為對行業熟悉度較低,以及中國REITs底層資產本身可能具備一定復雜性,在定價邏輯上可能呈現明顯的認知差異(無論在方法還是絕對估值水平)。長期來看,我們認為定價中樞的變化還將受大量因素影響,包括投資者對REITs了解的提升,對行業熟悉度的提升,公司治理水平的提升,行業透明度的提升,投資人結構的改善等等。

上一篇:【股市復盤】兩市指數走高后回落 科技股受資金青睞

下一篇:【機械軍工石康】塔機租賃行業深度報告:裝配式建筑驅動發展,行業集中度有望提高

色婷婷精品大在线视频,国产欧美国产综合第一区,中文字字幕在线乱码,香港三级日本三级韩级